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[新闻]内地抛弃香港模式,深圳推出“八万五计划”,再见地产? [复制链接]

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作者:楼市黄大大团队(ID:HouseLeader)| 齐以和、黄狮虎
深圳再次出手! F)/~p&H  
个把月,重拳频频,拳拳砸向自己的高房价。改革的紧迫感扑面而来,背后正是实践中央所赋予的建设中国第一座“全球标杆城市”的殷殷期望。 to&N22a$  
先是久违的土地市场传来大消息。11月22日,深圳将有6块住宅用地开拍,一律采取限价出让,即限定未来最高销售均价,从3万到7万不等。这样一来,就彻底把地王扼杀在摇篮里。 4|6&59?pnc  
同时,一份全国先行的文件——《深圳市地价测算规则》正式发布。根据这份文件,全市每一宗地块的具体价格都清晰可算,市场价格一览无余,预期将被稳稳“锚定”。 L1 9 MP  
更重要的是,这份文件明确:可售的安居型商品房和人才住房的地价将分别按市场地价的30%和40%确定,比原来的60%-70%比例大幅下降近一半。 6Z(*cf/s  
就在同一天,深圳宝安机场地块等13个首批公共住房建房正式开工,新增约2.6万套公共住房…… LG=X)w)W4S  
卡死商品房售价、锁死土地价格、大幅压低公共住房地价……这一系列“组合拳”异常坚决,全部指向同一个目标: =R&)hlm  
深圳版的“八万五计划”——建设超过100万套公共住房,为市场解渴。 $N;"}G z  
到明年年底的任务,是42万套,这已经超过了深圳改革开放40年来的总和,其中租赁住房的比例,远远高于北京、上海和广州。 $ZI~8rI~  
作为先行示范区的深圳,正在坚定地对标新加坡,摈弃香港的“高房价、高地价”模式,探索一条符合中国实际的“二次房改”道路。 w%3Fg~Up  
这一次,能否避免重演香港的悲剧? S<eZd./p6  
01 ovd^,?ib  
已故的新加坡前总理李光耀,曾这样评价亚洲首富李嘉诚——他可有制造一件营销世界的商品?没有。 'Aj(i/CM  
香港的商业巨头们,依赖房地产业形成经济垄断,不断推高房价、租金,酿成了产业空心化的恶果。 R:w %2Y  
而李光耀最引以为傲的,就是让国民住有所居。他推动新加坡的“组屋”建设,解决了狮城80%人口的居住问题。 hN gpp-  
深圳走到今天,也同样面临十字路口。 +{xMIl_  
2018年,深圳经济总量达到24221亿,首次超过了香港。 vpm ]9>1[  
D =r-  
^\M dl  
港深近40年GDP走势对比图 '7xxCj/*  
同时攀升的还有房价:2005年以来,深圳房价增长十倍以上,均价已高达62245元/㎡,仅次于北京。 %K h2E2Pe  
类似香港,高房价的挤出效应已明显出现。深圳在近十年里,出现两次制造业大规模外迁。 :be:-b%K  
第一次是2007年前后,随着劳动力成本上升,一些劳动密集型的制造业开始外迁。深圳用腾笼换鸟的方式度过这次危机,进行了结构调整和产业升级。 >|a\>UgC  
第二次是2015年前后,深圳的土地、房地产价格暴涨,导致高端制造业大规模的外迁。当时,工业厂房平均租金上涨近40%。华为、中兴、比亚迪、大疆、富士康等知名高科技企业,纷纷把研发、制造基地搬到东莞、惠州等地。 m|]j'g?{}(  
数据显示,仅2016年就有1.5万家制造业企业迁出深圳。 K??1,I  
自那时起,以制造业为主的深圳,第二产业占GDP的比重每年降低1个百分点。到2017年,第二产业增加值占GDP的比重,已经从最高时的50.1%,下降到了41%。 ,b<9?PM  
数据显示,深圳住房自有率仅有23.7%,在整个粤港澳大湾区垫底,比香港还要低得多。 \!^i;1h0c3  
要不是星罗密布的城中村,为深圳分担了大部分的人口居住压力,恐怕都不好意思再说“来了就是深圳人”。 Abj97S  
深圳,必须破局。 2GSgG.%SSM  
02 <S]KaDu^  
香港的悲剧,就是前车之鉴。 PZys  u  
“香港曾经走的很快,但近年外面世界也都越走越快,当全世界都向前走的时候,我们香港又在做什么?”“买不了房子,租不起楼……” 6Z~Ya\~.g.  
刘德华配音的短片《让下一代看见》,让人听了心酸。 w`L~#yu  
香港诸多社会问题的根源就在于:楼价高企,填海无望,经济被地产绑架,创新无力,市民出头无地。 Zc-#;/b3T  
早在回归之际,首任特首董建华,就为此推出了著名的“八万五计划”:每年供应不少于85,000个住宅单位,10年内全港七成的家庭可以自置居所,轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。 }{ n\tzR  
这个雄心勃勃的计划,却因为亚洲金融风暴以及香港自己的短视,折戟沉沙,埋下了香港今日悲剧的伏笔。 96c"I;\GXX  
这些年,在香港谈到居住问题,听到最多的就是鸽子笼、棺材房、笼屋、劏房…… u3]Uxy  
劏房是把住宅单位分成一个个“隔断”来居住,狭窄逼仄,不堪旋踵。如今,仍然有近20万香港市民租住在劏房之中,人均居住面积仅5平米。相比之下,新加坡的廉租房“组屋”就要好太多。 m!<X8d[bD  
/61by$E  
组屋的设计讲究,颜色雅致,排列整齐。和居民小区相比,这些屋区是敞开的,没有围墙、门卫,开放式的环境让所有外来的车辆都可以从中穿驶而过。 6nh]*/  
F9MR5O"  
>b>M Km>q  
新加坡组屋 k/G7.)C  
这些组屋由政府投资修建,租给低收入人群,并象征性收取一定租金。 2;:lK":  
其中绝大部分属于自有产权,产权年限为99年。类似于中国的经济适用房。 ^vpIZjN  
在新加坡,超过80%的人口居住在政府提供的“组屋”中,实现了“居者有其屋”的愿望。 BwC<rOU  
香港和新加坡的天壤之别,根源还是在于土地制度。 * [tc  
香港土地少,政府力量弱,能拿来建造公屋的更是少之又少。相关数据显示,香港目前有80万个公屋单位、40万个资助房屋,和160万个私人住宅单位相比,公私比例仅为3:4。全城44.8%的人住在公屋。  bH*@,EE  
反观新加坡,有101万个租屋单位,37万个私宅,公私比接近7:3。82%的国民住在租屋里。 (cvh3',  
深圳规划,到2015年提供的170万套住房中,人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2:2:2:4,公私比例为6:4。 .i$,}wtw  
pd d|n2q  
这一安排,彻底颠覆了过去30年以商品房销售为主的住房供应体系。毫无疑问,深圳选择了向新加坡看齐。 bE?'C h  
人可以每天学习、每天进步,但可惜的是:是“人”就不可能解决市场的所有问题
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只看该作者 1楼 发表于: 10-26
03 $W&:(&  
深圳推动“二次房改”的最大优势,在于不依赖土地财政。 ,[isib3  
2018年,深圳卖地收入只有449.6亿,土地财政依赖度仅12.7%,是全国大中城市中最低的,远远低于上海、广州、杭州等城市。 @'i+ff\  
这也是香港无法比拟的。算上土地出让、物业、印花税等,港府收入大概一半以上来自房地产业。高房价、高房租已经成为香港最大的隐形税收。 YLOwQj'  
如果连深圳都推不动“房改”,中国没有哪一座城市还有勇气去尝试。 v^SsoX>WMH  
再加上8月18日,中央出台了支持深圳建设先行示范区的“超级文件”后,改革更是有了“尚方宝剑”,足以披荆斩棘。 s\gp5MT  
光是今年一年,深圳公共住房建设筹集目标就剑指8万套,快马加鞭。 %<} <'V0  
值得庆幸的是,虽然紧迫,但时间还站在深圳一边。 5qbq,#Pf  
2013年的统计数据,深圳全市住房总量共1035万间套。其中,商品房约128万套,工业区配套宿舍及其它168万套间。原村民集体经济组织自建、合建房33.44万栋,约650万套间,占比超过六成。 *KJB>W%@uM  
海量的城中村自建房、合建房,为住房改革构筑了大片缓冲地带。 uvnI>gv  
深圳的目标是,到2035年,新增建设筹集各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。 8[zb{PRu  
这些“解渴”的公共住房,规定了价格上限,远远低于商品房的市场价格。 byGn,m  
其中,关内(罗湖、福田、南山)在4万-5万元/平方米区间,关外(龙岗、宝安等新区)则处于2万-3万元/平方米区间,大约为商品房市价的一半。 bO3GVc+S  
要成为全球标杆城市,深圳才刚刚出发。漫漫征途,高房价决不能成为她的“绊脚石”。 XA<ozq'  
04 Z/<#n\>t0>  
一个很有意思的参照系,是全球标杆城市纽约。 ZyI$M3{J  
纽约的贫富差距很大,但住房问题解决得比较好,是美国公共住房建设的开创者。 >{5 p0  
曼哈顿的房价冠绝全球,租金也超级高,但在城市的郊区,商业住房价格迅速下降,提供了广阔的居住带。公共住房也源源不断地供应出来。 A1),el-^5  
2014年,纽约政府公布了针对纽约五区的十年住房计划,计划投入414亿美元,推行商业住房和可负担住房并举,新建和改造20万套的可负担住房,满足超过50万纽约人的居住需求。 |0sPka/u16  
到今年7月,这项住房计划已经资助了77651套可负担住房,其中新建占比33%,改造占比67%。 -\#lF?fzb  
在此基础上,纽约保住了全美制造业中心之一的地位,没有因为发展金融和服务业,而抛弃机器制造、石油加工等产业。 r\2vl8X~  
旧金山湾区的制造业仍占有20%的比重,在新加坡,制造业占比维持了27%。 Icx7.Y  
不过,深圳显然面临着更大的压力。 l%~lz[  
纽约和新加坡的人口,分别是851万、564万,而深圳常住人口数已经超过1300万,实际管理人口数量更是超过2000万,担子要重得多。 %2"J:0j  
去年10月,深圳以18.84亿拿下东莞塘厦3.9万平方米商住地,用来建设人才住房,背后是用地紧张的窘境。 sI,W%I':d  
同时,深圳又是全国人口净流入最多的城市,常住人口每年以50万人的速度在增长。 $wV1*$1NM  
人口外溢,大量的深圳人到东莞甚至惠州居住,会逐渐成为常态。 Nxk(mec"  
今年2月,深圳发布了一份轨道规划环评书,正式将东莞凤岗镇纳入深圳地铁网——深铁10号线东延线会在凤岗设4个站,西达深圳平湖,东接深圳龙岗。 Vr=OYI'A  
这是东莞临深片区成为深圳的“卫星城”的一个标志性事件。 xJc$NV-JzK  
面对高房价,深圳显然还有更多的难题待解。 `G!M>h@  
“二次房改”不可能一马平川,全中国都在关注深圳的这一步将会如何走,如何引领中国城市打破房地产依赖魔咒,再次杀出一条血路。 ?Ik4  
人可以每天学习、每天进步,但可惜的是:是“人”就不可能解决市场的所有问题
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